|
In het regeerakkoord van 2012 heeft de overheid besloten om vanaf 2013 een aantal maatregelen te treffen op de woning- en hypotheekmarkt. Op 18 december 2012 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de nieuwe maatregelen, waarna deze definitief zijn geworden.
De belangrijkste wijziging is dat nieuwe huizenkopers vanaf 2013 alleen nog in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek als zij de volledige hypotheek tenminste annuitair in maximaal 30 jaar aflossen. Dit heeft hogere maandlasten tot gevolg ten opzichte van de meest voorkomende hypotheken van nu. Maar ook voor bestaande huizenbezitters zijn er mogelijke aanpassingen die nu of in de toekomst gevolgen voor de hypotheek of hypotheekrenteaftrek kunnen hebben. In dit onderzoek hebben we alle wijzigingen overzichtelijk op een rij gezet.
Wat verandert er nu precies in 2013?In augustus 2011 is er al een grote verandering doorgevoerd bij nieuwe hypotheken. In een nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen (GHF) waren de banken overeengekomen dat nieuwe aflossingsvrije hypotheken voortaan niet hoger meer mochten zijn dan 50% van de waarde van de woning (marktwaarde). De rest moest worden gefinancierd met een hypotheekvorm met aflossing, zoals bijvoorbeeld een (bank)spaarhypotheek.
Per 1 januari 2013 zullen er opnieuw strengere eisen aan nieuwe hypotheken gesteld gaan worden:
*Dit komt overeen met ongeveer 112% van de marktwaarde van de woning. Executiewaarde is de waarde bij gedwongen verkoop via een veiling. Als u voor het eerst een eigen woning aankoopt na 31 december 2012 dan krijgt u te maken met de nieuwe hypotheekregels. U moet de gehele hypotheek in maandelijkse termijnen in maximaal 30 jaar aflossen. De aflossing dient minimaal op annuïtaire basis plaats te vinden. Daardoor zijn (bank)spaar-, leven- of beleggingshypotheken waarbij de hypotheek in 1 keer aan het eind van de looptijd wordt afgelost, niet meer toegestaan. Ook aflossingsvrije hypotheken zijn niet meer toegestaan, alleen annuitaire en lineaire hypotheken of een combinatie van beiden zijn toegestaan. Voldoet de hypotheek hier niet aan, dan is er geen hypotheekrenteaftrek meer. Ook wordt de maximale hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van de woning beperkt. Vanaf 2013 wordt de maximale hypotheek ten op zichte van de marktwaarde elk jaar met 1% verlaagd tot in 2018 het maximum gelijk is aan 100% van de marktwaarde. Dit betekent dat de nieuwe huizenkoper dan de kosten koper (o.a. de overdrachtsbelasting, notaris- en taxatiekosten) niet meer kan financieren, maar zelf moet betalen. Daarnaast worden een aantal spelregels voor bestaande hypotheken verder verscherpt. Met name de manieren waarop gespaard kan worden om de hypotheek aan het einde van de looptijd af te lossen, wordt aan strengere regels onderworpen. Iedereen die vanaf 1 januari 2013 een eigen woning koopt, krijgt te maken met de nieuwe hypotheekregels. Eigenlijk betekenen deze regels simpelweg dat u alleen nog maar kunt kiezen voor een annuïtaire of lineaire hypotheek. Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek bestaan de maandlasten uit een deel rente en een deel aflossing. Omdat de aflossing direct plaatsvindt, dus na elke betaling, daalt de hypotheekschuld ook direct en daarom ook de hypotheekrenteaftrek. En omdat ook de aflossingsvrije hypotheek niet meer is toegestaan, worden de netto maandlasten hoger dan bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek uit 2012. Uitzondering Er is 1 uitzondering op deze regel: iedereen die vóór 1 januari 2013 een bestaande- of nieuwbouwwoning heeft gekocht, mag nog gebruik maken van de oude, soepelere hypotheekregels van 2012. Ook als u de sleutel pas in 2013 krijgt! Zolang de koopovereenkomst in 2012 is getekend, geldt deze uitzondering Om nog daarvoor in aanmerking te komen, moet er dan wel uiterlijk op 31 december 2012 een koopovereenkomst tot stand zijn gekomen en deze overeenkomst moet er op gericht zijn de woning binnen afzienbare tijd over te dragen. De overeenkomst moet onherroepelijk zijn, wat inhoudt dat erin vastgelegd moet zijn dat deze niet zomaar teruggedraaid kan worden.
Let op! De levering van de woning dient wel plaats te vinden in 2013 anders kunt u geen gebruik maken van deze uitzondering op de nieuwe hypotheekregels.
Een volgende koopwoning kopen in 2013Als u uw huidige woning verkoopt en een nieuwe woning aankoopt na 31 december 2012, dan krijgt u mogelijk te maken met de nieuwe regels:
*Mits de oude woning ook in 2012 wordt geleverd en de nieuwe woning in 2013 wordt gekocht en geleverd. 1: Goedkopere woningKoopt u een goedkopere woning en u wilt niet extra lenen voor de verbetering van deze woning? Dan blijven de oude regels voor uw hypotheek gelden. 2: Duurdere woning, maar geen hogere hypotheekKoopt u een duurdere woning, zonder dat u een een aanvullende hypotheek nodig? Bijvoorbeeld doordat u een gedeelte zelf betaalt? Dan blijven de oude regels voor uw hypotheek gelden. 3 en 4: Duurdere woning gekocht in 2012Koopt u een duurdere woning, waarbij een onherroepelijk koopcontract is getekend in 2012 en u heeft een aanvullende hypotheek nodig? Dan gelden voor deze aanvullende hypotheek de oude regels. 5: Duurdere woning gekocht in 2013, oude woning verkocht in 2012Heeft u in 2012 een eigen woning verkocht waar een hypotheek op rustte? Dan kunt u in 2013 bij de aankoop van een nieuwe woning mogelijk een hypotheek onder de oude regels krijgen. De regels uit 2012 gelden dan voor een hypotheek die maximaaal even hoog is als de hypotheek uit 2012. Wilt u meer lenen dan de oorspronkelijke hypotheek? Dan gelden de nieuwe regels over het hogere bedrag. 6: Duurdere woning gekocht in 2013, oude woning verkocht in 2013Koopt u een duurdere woning, zonder dat u een (ver)koopcontract getekend heeft in 2012 en u heeft een aanvullende hypotheek nodig? Dan krijgt u te maken met de nieuwe regels. Voor het verhoogde deel geldt dat u deze lening ten minste annuïtair in 30 jaar geheel moet aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Voor de hoogte van de hypotheek die u al had, geldt dat de huidige regels blijven gelden; u kunt deze hypotheek ongewijzigd voortzetten. De huidige hypotheekvorm mag ongewijzigd voortgezet of meegenomen worden naar de nieuwe woning. Daarbij mag u desgewenst ook de hypotheekvorm en eventuele manier van aflossen voortzetten bij een andere hypotheekverstrekker. Let op! In bovenstaand overzicht is geen rekening gehouden met de overige momenteel geldende fiscale regels, zoals bijvoorbeeld de bijleenregeling. Uw bestaande woning verbouwen vanaf 2012Als u uw huidige woning wil verbouwen en uw bestaande hypotheek daarvoor wilt verhogen of een extra hypotheek voor de verbouwing wilt afsluiten, dan krijgt u mogelijk ook te maken met de nieuwe regels:
1: Zelf verbouwen in 2012Gaat u zelf verbouwen? Dan gelden de huidige regels nog, indien de hypotheek in 2012 ingaat. Belangrijk hierbij is wel dat de verbouwing binnen 6 maanden na de ingangsdatum moet beginnen en binnen 2 jaar is afgerond. 2: Zelf verbouwen in 2013Verbouwt u in 2013 en gaat de verhoogde hypotheek in 2013 in? Dan gelden de nieuwe regels. 3: Verbouwing door aannemer in 2012Laat u de eigen woning verbouwen door een aannemer? Dan zijn de nieuwe regels niet van toepassing als u een overeenkomst heeft met de aannemer en deze is getekend vóór 1 januari 2013. Het maakt daarbij niet uit of de verhoogde hypotheek ingaat of wordt aangevraagd in 2012 of 2013. Let op! De verbouwing moet wel in 2013 gerealiseerd worden. 4: Verbouwing door aannemer vanaf 2013Als de overeenkomst met de aannemer vanaf 2013 wordt getekend, gelden de nieuwe hypotheekrenteaftrek regels voor de extra hypotheek die u hiervoor aanvraagt. De nieuwe regels zijn dan alleen van toepassing voor de verhoging, niet voor de bestaande hypotheek. Uw bestaande hypotheek veranderen in 2013Het is duidelijk, als u in 2013 als starter een huis koopt of uw hypotheek verhoogt voor een duurdere woning of verbouwing, dan zijn de nieuwe regels al snel van toepassing.
Ook de bestaande huizenbezitters die hun hypotheek willen veranderen, maar niet willen verhogen, kunnen tegen een aantal veranderingen in andere fiscale voordelen aanlopen:
Voor diegene die een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), een spaarrekening eigen woning (SEW), of een beleggingsrekening eigen woning (BEW) heeft of wil gaan afsluiten of verhogen, gaan vanaf 1 januari 2013 dus ook een aantal zaken wijzigen: 1 en 2: KEW’s, SEW’s en BEW’s worden afgeschaftNa 31 december 2012 afgesloten KEW’s, SEW’s en BEW’s worden vanaf 1 januari direct gerekend tot de rendementsgrondslag in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat de waarde van de kapitaalverzekering of spaar- of beleggingsrekening vanaf de ingangsdatum meegerekend wordt in uw vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. Voor in 2012 bestaande aflossingsvrije hypotheken geldt dat er nog tot 1 april 2013 KEW’s, SEW’s en BEW’s afgesloten kunnen worden. Voor nieuwe kapitaalverzekering afgesloten vanaf 1 april 2013 geldt dat de waarde van de polis vanaf de ingangsdatum meegerekend wordt in uw vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. 3: Bestaande polis box 3 omzetten naar box 1Ondanks de vrijstelling van KEW’s in box 1 zijn kapitaalverzekeringen veelvuldig in box 3 afgesloten om de uitkeringsvrijheid te behouden. Daardoor had u de keuze om de uitkering te gebruiken voor de aflossing van de eigen woningschuld of voor andere doeleinden. Als deze kapitaalverzekering echter boven het heffingvrije vermogen in box 3 (2012: € 21.139 per persoon) uit dreigde te komen, moest er vermogensrendementsheffing worden betaald (2012: 1,2% over opgebouwde vermogen). Daarom werd de polis dan vaak overgeheveld naar box 1 van de inkomstenbelasting. Hiermee werd belasting bespaard tijdens de verdere opbouw. Heeft u een dergelijke kapitaalverzekering en wilt u deze aan de eigen woning koppelen? Dan is dit nog mogelijk tot 1 april 2013. 4: Oversluiten KEW, SEW of BEWWilt u een bestaande KEW, SEW of BEW oversluiten naar een andere bank of verzekeraar? Dan is dit ook na 2012 met behoud van het overgangsrecht mogelijk. Voorwaarde is wel dat het te bereiken eindkapitaal en/of inleg niet verhoogd wordt. Wilt u de waarde van een KEW, bijvoorbeeld, inbrengen in een SEW? Dan blijft dit onder voorwaarden mogelijk. Een zogenaamde fiscaal geruisloze inbreng, dus zonder negatieve fiscale consequenties, blijft hierdoor ook mogelijk. Raadpleeg een adviseur als u niet weet hoe dit werkt. 5: Verhoging of verlenging niet toegestaanHet overgangsrecht blijft alleen van toepassing als na 31 december 2012 het verzekerd bedrag (KEW) of het doelkapitaal (SEW / BEW) niet wordt verhoogd, en de looptijd niet wordt verlengd. Voor KEW’s, SEW’s of BEW’s waarin wordt belegd is de voorwaarde dat de premie of inleg na 31 december 2012 niet wordt verhoogd en de looptijd niet wordt verlengd. 6: Kapitaalverzekeringen van vóór 14 september 1999De geldende vrijstelling voor polissen in box 3 van vóór 14 september 1999 ter grootte van € 123.428 per belastingplichtige blijft gewoon bestaan. Voor deze vrijstelling mocht het verzekerd bedrag of het doelkapitaal al niet meer niet worden verhoogd en de looptijd niet verder worden verlengd. Deze bestaande regels blijven onveranderd. U heeft een restschuld uit verkoop woning |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
De Huizenier Hypotheken is jouw adviespartner voor financiële zaken. Wij kunnen bij een een keur aan gerenommeerde hypotheekaanbieders inkopen. Je bent slechts enkele muisklikken verwijderd van een hypotheekoplossing die écht past bij jouw persoonlijke situatie en wensen.
Naast uitgebreide algemene informatie vindt je op onze website een aantal interessante rekenmodellen. Hiermee kun je eenvoudig zelf berekenen welke hypotheekmogelijkheden u heeft. Van meer uitgebreide modellen tot korte, snelle indicaties. Met de informatie op onze website kunt u goed voorbereid met ons in gesprek gaan.
Wij zijn je graag van dienst!