Waarom is de Starterslening ontwikkeld?
Gemeenten kunnen Starters op de woningmarkt tot een bepaald inkomen de mogelijkheid bieden om de woonlasten te verlagen door een lening met zeer gunstige voorwaarden beschikbaar te stellen, de zogenaamde Starterslening.
Met behulp van een Starterslening maken gemeentes een koopwoning méér toegankelijk voor Starters op de woningmarkt.
Wat is Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?
Nationale Hypotheek Garantie, afgekort NHG, is de naam van de garantie die jij kunt krijgen als jij een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning in de gemeente Oss. De NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).
De WEW staat onder bepaalde voorwaarden garant voor de terugbetaling van jou hypotheekbedrag aan de geldverstrekker indien jij de woning moet verkopen omdat jij de hypotheeklasten niet meer kunt betalen.
Met NHG kun jij veilig en verantwoord lenen. Bovendien krijg jij een forse korting op de hypotheekrente. Dit financieel voordeel kan wel oplopen tot 0,6% op de te betalen hypotheekrente. Dat scheelt jou al snel honderden euro’s per jaar!
Wat zijn de voorwaarden voor het verkrijgen van een Starterslening?
Elke gemeente stelt zelf de voorwaarden voor de Starterslening vast, zo ook de gemeente waarin jij wil wonen. Een voorwaarde waaraan altijd voldaan moet worden is het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor de benodigde financiering (1e hypotheek plus Starterslening).
Welke rol speelt SVn?
SVn verstrekt, namens de gemeentes, de Starterslening. Verder verzorgt SVn de afhandeling van de aanvraag van de Starterslening en de administratie van de Startersleningen.
Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een onafhankelijke financiële partner van gemeenten. SVn is actief sinds 1996. SVn beheert fondsen van individuele gemeenten bestemd voor regelingen en projecten op het gebied van wonen, stedelijke vernieuwing en de gebouwde leefomgeving. Namens de gemeenten verstrekt SVn ‘zachte’ stimuleringsleningen aan particuliere en professionele initiatiefnemers van projecten die bijdragen aan een betere woon- en leefkwaliteit. De Starterslening is daar een voorbeeld van.
De gemeentelijke fondsen bij SVn zijn revolverende fondsen. Rente en aflossing op de leningen vloeien terug in het fonds van de uitlenende gemeente, zodat dit geld telkens opnieuw voor ‘zachte’ leningen beschikbaar komt. SVn staat voor duurzaam financieren met een hoog maatschappelijk rendement. SVn is een stichting en werkt zonder winstoogmerk. SVn is gevestigd in Hoevelaken.
Wie verstrekt de Starterslening?
De gemeente bepaalt wie een Starterslening kan krijgen. Indien een Starterslening wordt verstrekt, heeft de gemeente een eigen fonds bij Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Uit dit fonds verstrekt SVn namens de gemeente Oss leningen aan onder meer Starters op de woningmarkt.
Ook voor huurders van een huurwoning kan de Starterslening worden ingezet, om het ook voor een huurder mogelijk te maken de huurwoning te kunnen kopen. De gemeente bepaald of hiervan gebruik kan worden gemaakt.
Heeft eigen vermogen invloed op de hoogte van de Starterslening?
Het eigen vermogen kan invloed hebben indien jij uitkomt boven de vrijstellingsgrens van box 3. Alles boven de vrijstellingsgrens wordt in mindering gebracht op de totale financieringsbehoefte. Het kan zijn dat daardoor het bedrag aan benodigde Starterslening van de gemeente kleiner wordt.
Indien er bij jou sprake is van een vermogen boven de vrijstellingsgrens in box 3 neem dan contact met ons op, wij kunnen dan de exacte hoogte van de te verkrijgen Starterslening van de gemeente voor jou vaststellen.
Hoe lang moet de rente voor de 1e hypotheek vaststaan?
De rente voor de 1e hypotheek moet minimaal 10 jaar vaststaan. Rentevastconstructies die hiervan afwijken zijn niet toegestaan. Een plafondrente met een plafond dat ten minste 10 jaar vaststaat, is wel toegestaan.
Hoe rekent SVn met verplichtingen die ik heb uit bijvoorbeeld persoonlijke leningen?
Bij de berekening van de hoogte van de maximaal te verkrijgen Starterslening van de gemeente, wordt GEEN rekening gehouden met verplichtingen uit overige kredieten zoals persoonlijke leningen.
Let op: voor de berekening van de 1e hypotheek onder voorwaarden van NHG wordt WEL rekening gehouden met verplichtingen uit overige kredieten zoals persoonlijke leningen.
Hoe vraag ik de Starterslening aan?
Wanneer je interesse hebt in de Starterslening kun jij jezelf melden bij de gemeente. Aan de hand van de Verordening Startersregeling bepaalt de gemeente of jij tot de doelgroep behoort. Zo ja, dan krijg je van de gemeente het SVn aanvraagformulier voor de Starterslening mee. Met het aanvraagformulier vraag je bij de SVn een Starterslening aan.
Jij kunt er natuurlijk ook voor kiezen de gehele aanvraagprocedure via Huis te laten verlopen. Maak een afspraak met ons en bespaar ook duizenden euro’s op de aankoop van jouw eerste woning.
Hoeveel tijd vergt het gehele aanvraagproces?
De toetsing door SVn en de toewijzing door de gemeente vergt minimaal 14 dagen. Vervolgens vragen we de 1e hypotheek bij een geldverstrekker naar keuze aan.
Het is belangrijk dat wij voor jou met de verkoper goede afspraken maken over het moment van levering van de aan te kopen woning. Als jij naast een 1e hypotheek een Starterslening nodig hebt, is de doorlooptijd langer dan normaal. Jij dient rekening te houden met een doorlooptijd van minimaal 6 tot 8 weken. Het is daarom belangrijk de aanvraag voor de Starterslening van de gemeente , direct na ondertekening van de koopakte in te dienen.
Bepalend voor de afhandelingstermijn is ook dat de aanvraag voor de Starterslening compleet ingevuld en tijdig voorzien van alle door SVn gevraagde bijlagen, liefst in één keer, worden ingestuurd.
Hoe ziet de totale financiering van de woning eruit?
De totale financiering die nodig is voor de aankoop van de woning bestaat uit:
- een normale 1e hypotheek;
- en een 2e hypotheek, de Starterslening.
De 1e hypotheek kan worden afgesloten bij een willekeurige geldverstrekker (bank of verzekeringsmaatschappij) naar keuze. De Starterslening wordt altijd afgesloten bij SVn. Beide hypothecaire leningen worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en dienen tegelijkertijd bij de notaris te passeren.
Een geldlening van derden (ouders, etc) in welke vorm dan ook is niet toegestaan. Een schenking daarentegen is wel toegestaan.
Is het wel verstandig een koopcontract te ondertekenen als ik nog niet weet of ik voor de Starterslening van de gemeente in aanmerking kom?
Wij laten voor jou in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde opnemen voor het geval jij de financiering mede met een Starterslening niet rond krijgt. Deze financieringsclausule geeft jou het recht de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden indien jij geen hypothecaire lening op basis van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan verkrijgen voor de financiering van de koopsom.
Bij de aankoop van een Starterswoning met een Starterslening, is het raadzaam om voor de zogenoemde financieringsclausule in plaats van 3 weken rekening te houden met minimaal 6, liefst 8 weken.
Is studiefinanciering van invloed op de berekening van de Starterslening?
Nee, de studiefinanciering wordt niet meegenomen in de berekening van de Starterslening. Inkomen uit een eventuele bijbaan moet wel worden opgenomen in de berekening van de Starterslening.
Kan ik als zelfstandig ondernemer in aanmerking komen voor een Starterslening?
Ja, ook voor zelfstandige ondernemers hanteert SVn de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Als jij minimaal 3 jaar zelfstandig ondernemer bent, zal het gemiddelde van dat inkomen in de berekening worden meegenomen.
Mag de 1e hypotheek hoger worden ingeschreven?
Wij adviseren de inschrijving van de 1e hypothecaire lening hoger in te schrijven. De hypothecaire inschrijving mag niet hoger zijn dan de van toepassing zijnde maximale verwervingskostengrens volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).Maximale inschrijving € 290.000 (vanaf 1 juli 2013).
Door deze hogere inschrijving kun jij desgewenst, op enig moment, de 1e hypotheek verhogen en daarmee de Starterslening van de gemeente zonder notariskosten en boetevrij aflossen.
Mag iemand borg voor mij staan?
Nee, een constructie waarbij een derde (geen eigenaar-bewoner) borg wil staan voor de 1e hypothecaire lening of voor een gedeelte daarvan, is niet toegestaan door SVn.
Moet ik altijd mijn partner/medebewoner opgeven bij de aanvraag?
Ja, ook al koop en financier jij de woning alleen.
Jij moet te allen tijde jouw partner of medebewoner opgeven bij de aanvraag van de Starterslening. Ook als deze geen partij is bij de koop of financiering. De maximaal te verkrijgen Starterslening gaat omlaag, indien jouw partner of medebewoner over enige vorm van inkomen beschikt.
Wat zijn de kosten van een Starterslening?
De Starterslening van de gemeente wordt in de vorm van een 2e hypotheek afgesloten. Alle genoemde kosten zijn financieringskosten en dus fiscaal aftrekbaar.
-
1,5% SVn afsluitkosten, over het bedrag van de Starterslening;
-
0,85% NHG borgtochtprovisie, over het bedrag van de Starterslening;
-
Notariskosten omstreeks € 450, voor de hypotheekakte van de Starterslening.